Vertragliche Übernahme von Schönheitsreparaturen
Die Vorschriften des BGB sehen grundsätzlich vor, dass der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten hat. Hiernach obliegt es dem Vermieter, sogenannte Schönheitsreparaturen durchzuführen. Unter Schönheitsreparaturen versteht man dabei Maßnahmen, die zur Beseitigung von solchen Mängeln dienen, die durch vertragsgemäßen Gebrauch („Abwohnen“) entstanden sind.
Die vorgenannte Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wird in den meisten Formularmietverträgen auf den Mieter abgewälzt. Dies ist aus Sicht der Rechtsprechung grundsätzlich nicht zu beanstanden und auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Dennoch sind bestimmte Anforderungen an die mietvertragliche Klausel zu stellen.
So ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Schönheitsreparaturen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, nicht zulässig.
Anerkannt ist ein Fristenplan, wonach Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in andere Nebenräumen alle sieben Jahre durchgeführt werden müssen. Zum Ausdruck kommen muss dabei, dass der vorgegebene Fristenplan nicht „starr“ sein soll, sondern sich an den tatsächliche Gegebenheiten orientiert und lediglich Näherungswerte enthält. Dies erfolgt z.B. durch die Formulierung „im Allgemeinen“ (so BGH Urteil vom 28.04.04 – VIII ZR 230/03).
Formulierungen wie z.B. „mindestens“ oder „spätestens“ deuten hingegen auf eine starre Regelung hin, wonach die Arbeiten unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung durchzuführen sind. Eine solche starre Fristenregelung ist nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 23.06.04 – VIII ZR 361/03) unzulässig. Die Unzulässigkeit der Fristenregelung führt regelmäßig zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel, durch die dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgebürdet wurde, so dass wiederum die gesetzlichen Vorschriften gelten, nach denen der Vermieter diese Arbeiten durchzuführen hat.
Ebenfalls unzulässig ist eine formularmäßige Regelung, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Endrenovierung – unabhängig von der Durchführung der letzten Schönheitsreparatur und dem Zustand der Mieträume - durchzuführen.
Liegt eine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vor, hat dieser die erforderlichen Arbeiten während der Mietzeit auch durchzuführen. Zwar herrscht die landläufige Ansicht, dass es einem selbst überlassen sein muss, in welchem Zustand man seine „Vier Wände“ hält und dass der Vermieter allenfalls zum Ende eines Mietverhältnisses die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann. Der BGH hat dies nunmehr anders entschieden. Nach dem Urteil vom 06.04.05 – VIII ZR 192/04 – kann der Vermieter, wenn der Mieter seiner Pflicht zur Renovierung nicht rechtzeitig nachkommt, einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und die notwendigen Maßnahmen selbst durchführen.
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